LA LEGGE DI RIFORMA
Legge
del 11 dicembre 2012 n. 220
in
G.U. del 17 dicembre 2012 n. 293
Modifiche
alla disciplina del condominio negli edifici
entrata
in vigore: 18 giugno 20123
IL
PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA
Promulga
la seguente legge:
Art.
1
1.
L'articolo 1117 del codice civile e' sostituito dal seguente:
«Art.
1117. – (Parti comuni dell'edificio). - Sono oggetto di proprieta'
comune dei proprietari delle singole unita' immobiliari dell'edificio, anche se
aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal
titolo:
1)
tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui
sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti,
i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli
anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2)
le aree destinate a parcheggio nonche' i locali per i servizi in comune, come la
portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i
sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso
comune;
3)
le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso
comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari,
i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per
l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per
la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso
informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al
punto di diramazione ai locali di proprieta' individuale dei singoli condomini,
ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto
disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche».
Art.
2
1.
Dopo l'articolo 1117 del codice civile sono inseriti i seguenti:
«Art.
1117-bis. – (Ambito di applicabilita'). – Le disposizioni del presente
capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui piu' unita'
immobiliari o piu' edifici ovvero piu' condominii di unita' immobiliari o di
edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117.
Art.
1117-ter. – (Modificazioni delle destinazioni d'uso). -
Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di
voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro
quinti del valore dell'edificio, puo' modificare la destinazione d'uso delle
parti comuni. La convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di
trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal
fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti
mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di
convocazione. La convocazione dell'assemblea, a pena di nullita', deve indicare
le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso. La
deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati
gli adempimenti di cui ai precedenti commi. Sono vietate le modificazioni delle
destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilita' o alla
sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.
Art.
1117-quater. – (Tutela delle destinazioni d'uso). –
In caso di attivita' che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle
destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore o i condomini, anche
singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione
dell'assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie.
L'assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attivita' con la
maggioranza prevista dal secondo comma dell'articolo 1136».
Art.
3
1.
L'articolo 1118 del codice civile e' sostituito dal seguente:
«Art.
1118. – (Diritti dei partecipanti sulle parti comuni). - Il diritto di
ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga
altrimenti, e' proporzionale al valore dell'unita' immobiliare che gli
appartiene. Il condomino non puo' rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.
Il condomino non puo' sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la
conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso
della propria unita' immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali. Il
condomino puo' rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di
riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli
squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal
caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per
la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a
norma».
Art.
4
1.
Al primo comma dell'articolo 1119 del codice civile sono aggiunte, in
fine, le
seguenti parole: «e con il consenso di tutti i partecipanti al
condominio».
Si
riporta il testo dell'articolo 1119 del codice civile, come modificato dalla
legge qui pubblicata:
”Art.
1119. Indivisibilita'. Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a
divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere piu' incomodo l'uso
della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al
condominio.”.
Art.
5
1.
Dopo il primo comma dell'articolo 1120 del codice civile sono inseriti i
seguenti: «I
condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136,
possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore,
hanno ad oggetto: 1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e
la salubrita' degli edifici e degli impianti; 2) le opere e gli interventi
previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del
consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio
delle unita' immobiliari o dell'edificio, nonche' per la produzione di energia
mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o
comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo
oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra
idonea superficie comune; 3) l'installazione di impianti centralizzati per la
ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso
informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla
diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non
comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di
impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.
L'amministratore e' tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla
richiesta anche di un solo condomino interessato all'adozione delle
deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere
l'indicazione del contenuto specifico e delle modalita' di esecuzione degli
interventi proposti. In mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio
il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni».
Si
riporta il testo dell'articolo 1120 del codice civile, come modificato dalla
legge qui pubblicata:
”Art.
1120. Innovazioni. I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma
dell'articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al
miglioramento o all'uso piu' comodo o al maggior rendimento delle cose
comuni.
I
condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136,
possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore,
hanno ad oggetto: 1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e
la salubrita' degli edifici e degli impianti; 2) le opere e gli interventi
previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del
consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio
delle unita' immobiliari o dell'edificio, nonche' per la produzione di energia
mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o
comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo
oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra
idonea superficie comune; 3) l'installazione di impianti centralizzati per la
ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso
informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla
diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non
comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di
impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.
L'amministratore e' tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla
richiesta anche di un solo condomino interessato all'adozione delle
deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere
l'indicazione del contenuto specifico e delle modalita' di esecuzione degli
interventi proposti. In mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio
il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni. Sono vietate le
innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilita' o alla sicurezza del
fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti
comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo
condomino.”.
Art.
6
1.
L'articolo 1122 del codice civile e' sostituito dal seguente:
«Art.
1122. – (Opere su parti di proprieta' o uso individuale). – Nell'unita'
immobiliare di sua proprieta' ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso
comune, che siano state attribuite in proprieta' esclusiva o destinate all'uso
individuale, il condomino non puo' eseguire opere che rechino danno alle parti
comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilita', alla sicurezza o al
decoro architettonico dell'edificio. In ogni caso e' data preventiva notizia
all'amministratore che ne riferisce all'assemblea».
Art.
7
1.
Dopo l'articolo 1122 del codice civile sono inseriti i seguenti:
«Art.
1122-bis. - (Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di
produzione di energia da fonti rinnovabili). –
Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva
e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da
satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per
le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle
parti comuni e alle unita' immobiliari di proprieta' individuale, preservando in
ogni caso il decoro architettonico dell'edificio, salvo quanto previsto in
materia di reti pubbliche. E' consentita l'installazione di impianti per la
produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole
unita' del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie
comune e sulle parti di proprieta' individuale dell'interessato. Qualora si
rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l'interessato ne da'
comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalita'
di esecuzione degli interventi. L'assemblea puo' prescrivere, con la maggioranza
di cui al quinto comma dell'articolo 1136, adeguate modalita' alternative di
esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilita', della sicurezza o
del decoro architettonico dell'edificio e, ai fini dell'installazione degli
impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a
ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni,
salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di
condominio o comunque in atto. L'assemblea, con la medesima maggioranza, puo'
altresi' subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato,
di idonea garanzia per i danni eventuali. L'accesso alle unita' immobiliari di
proprieta' individuale deve essere consentito ove necessario per la
progettazione e per l'esecuzione delle opere. Non sono soggetti ad
autorizzazione gli impianti destinati alle singole unita' abitative.
Art.
1122-ter. - (Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni).
–
Le deliberazioni concernenti l'installazione sulle parti comuni dell'edificio di
impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate
dall'assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo
1136».
Art.
8
1.
All'articolo 1124 del codice civile sono apportate le seguenti
modificazioni:
a)
il primo comma e' sostituito dal seguente: «Le scale e gli ascensori sono
mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unita' immobiliari a cui servono.
La spesa relativa e' ripartita tra essi, per meta' in ragione del valore delle
singole unita' immobiliari e per l'altra meta' esclusivamente in misura
proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo»;
b)
la rubrica e' sostituita dalla seguente: «Manutenzione e sostituzione delle
scale e degli ascensori».
Art.
9
1.
L'articolo 1129 del codice civile e' sostituito dal seguente:
«Art.
1129. – (Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore). –
Quando i condomini sono piu' di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina
di un amministratore e' fatta dall'autorita' giudiziaria su ricorso di uno o
piu' condomini o dell'amministratore dimissionario.
Contestualmente
all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore
comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si
tratta di societa', anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si
trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonche' i giorni
e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, puo'
prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia
da lui firmata.
L'assemblea
puo' subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai condomini
di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilita' civile per
gli atti compiuti nell'esercizio del mandato. L'amministratore e' tenuto
altresi' ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico
l'assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere
inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato
contestualmente all'inizio dei lavori. Nel caso in cui l'amministratore sia
coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilita' civile
professionale generale per l'intera attivita' da lui svolta, tale polizza deve
essere integrata con una dichiarazione dell'impresa di assicurazione che
garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico
condominio.
Sul
luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai
terzi, e' affissa l'indicazione delle generalita', del domicilio e dei recapiti,
anche telefonici, dell'amministratore. In mancanza dell'amministratore, sul
luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai
terzi, e' affissa l'indicazione delle generalita' e dei recapiti, anche
telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle
dell'amministratore.
L'amministratore
e' obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini
o da terzi, nonche' quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio,
su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio;
ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, puo' chiedere di prendere
visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione
periodica.
Alla
cessazione dell'incarico l'amministratore e' tenuto alla consegna di tutta la
documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e
ad eseguire le attivita' urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi
comuni senza diritto ad ulteriori compensi. Salvo che sia stato espressamente
dispensato dall'assemblea, l'amministratore e' tenuto ad agire per la
riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla
chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile e' compreso, anche ai
sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del
presente codice. L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende
rinnovato per eguale durata.
L'assemblea
convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo
amministratore. La revoca dell'amministratore puo' essere deliberata in ogni
tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con
le modalita' previste dal regolamento di condominio. Puo' altresi' essere
disposta dall'autorita' giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso
previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della
gestione, ovvero in caso di gravi irregolarita'. Nei casi in cui siano emerse
gravi irregolarita' fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero
3) del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche singolarmente,
possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e
revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte
dell'assemblea, ciascun condomino puo' rivolgersi all'autorita' giudiziaria; in
caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha
titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta puo' rivalersi
nei confronti dell'amministratore revocato.
Costituiscono,
tra le altre, gravi irregolarita':
1)
l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto
condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per
la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla
legge;
2)
la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonche' di
deliberazioni dell'assemblea;
3)
la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
4)
la gestione secondo modalita' che possono generare possibilita' di confusione
tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o
di altri condomini;
5)
l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle
formalita' eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del
condominio;
6)
qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme
dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la
conseguente esecuzione coattiva;
7)
l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e
9);
8)
l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma
del presente articolo.
In
caso di revoca da parte dell'autorita' giudiziaria, l'assemblea non puo'
nominare nuovamente l'amministratore revocato. L'amministratore, all'atto
dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare
analiticamente, a pena di nullita' della nomina stessa, l'importo dovuto a
titolo di compenso per l'attivita' svolta.
Per
quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di
cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV. Il presente articolo
si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica,
realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con
il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonche' a
quelli realizzati da enti pubblici non economici o societa' private senza scopo
di lucro con finalita' sociali proprie dell'edilizia residenziale
pubblica».
Art.
10
1.
L'articolo 1130 del codice civile e' sostituito dal seguente:
«Art.
1130. - (Attribuzioni dell'amministratore). - L'amministratore, oltre a
quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge,
deve:
1)
eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per
l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130-bis e curare
l'osservanza del regolamento di condominio;
2)
disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse
comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei
condomini;
3)
riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione
ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi
comuni;
4)
compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio;
5)
eseguire gli adempimenti fiscali;
6)
curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalita'
dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali
di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i
dati catastali di ciascuna unita' immobiliare, nonche' ogni dato relativo alle
condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata
all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in
caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con
lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di
anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta,
l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo
ai responsabili;
7)
curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di
nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilita'. Nel registro
dei verbali delle assemblee sono altresi' annotate: le eventuali mancate
costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonche' le brevi dichiarazioni
rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro e'
allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e
revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della
nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonche' gli
estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di
contabilita' sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello
dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro
puo' tenersi anche con modalita' informatizzate;
8)
conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia
al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio
e del condominio;
9)
fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato
dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
10)
redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare
l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni».
Art.
11
1.
Dopo l'articolo 1130 del codice civile e' inserito il seguente: «Art. 1130-bis.
- (Rendiconto condominiale). -
Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro
dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili
ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire
l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilita', di un riepilogo
finanziario, nonche' di una nota sintetica esplicativa della gestione con
l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
L'assemblea
condominiale puo', in qualsiasi momento o per piu' annualita' specificamente
identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilita' del condominio.
La deliberazione e' assunta con la maggioranza prevista per la nomina
dell'amministratore e la relativa spesa e' ripartita fra tutti i condomini sulla
base dei millesimi di proprieta'.
I
condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unita' immobiliari
possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed
estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono
essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.
L'assemblea puo' anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di
condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici
unita' immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo».
Art.
12
1.
Al primo comma dell'articolo 1131 del codice civile, le
parole:
«dall'articolo precedente» sono sostituite dalle seguenti: «dall'articolo
1130».
Si
riporta il testo del primo comma dell'articolo 1131 del codice civile, come
modificato dalla legge qui pubblicata:
“Art.
1131. Rappresentanza. Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo 1130
o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o
dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e puo'
agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
(Omissis).”.
Art.
13
1.
L'articolo 1134 del codice civile e' sostituito dal seguente: «Art. 1134. –
(Gestione di iniziativa individuale). –
Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione
dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si
tratti di spesa urgente». 2. All'articolo 1135 del codice civile sono apportate
le seguenti modificazioni: a) al primo comma, il numero 4) e' sostituito dal
seguente: «4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni,
costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare
dei lavori»; b) e' aggiunto, in fine, il seguente comma: «L'assemblea puo'
autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e
iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati
qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili
nonche' di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di
favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilita' urbana,
la sicurezza e la sostenibilita' ambientale della zona in cui il condominio e'
ubicato».
Art.
14
1.
L'articolo 1136 del codice civile e' sostituito dal seguente: «Art. 1136. -
(Costituzione dell'assemblea e validita' delle deliberazioni).
–
L'assemblea in prima convocazione e' regolarmente costituita con l'intervento di
tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e
la maggioranza dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni
approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti
e almeno la meta' del valore dell'edificio. Se l'assemblea in prima convocazione
non puo' deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda
convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni
caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione
e' regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino
almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al
condominio. La deliberazione e' valida se approvata dalla maggioranza degli
intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore
dell'edificio. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca
dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano
dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono
la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entita' e
le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter
nonche' 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza
stabilita dal secondo comma del presente articolo. Le deliberazioni di cui
all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122-bis, terzo comma, devono
essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la
maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.
L'assemblea non puo' deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono
stati regolarmente convocati. Delle riunioni dell'assemblea si redige processo
verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore».
Art.
15
1.
L'articolo 1137 del codice civile e' sostituito dal seguente: «Art. 1137. –
(Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea). –
Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono
obbligatorie per tutti i condomini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge
o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto
puo' adire l'autorita' giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine
perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i
dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per
gli assenti. L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della
deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorita' giudiziaria.
L'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di
merito non sospende ne' interrompe il termine per la proposizione
dell'impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la
sospensione e' disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III,
sezione I, con l'esclusione dell'articolo 669-octies, sesto comma, del codice di
procedura civile».
Art.
16
1.
All'articolo 1138 del codice civile sono apportate le seguenti
modificazioni: a)
il terzo comma e' sostituito dal seguente: «Il regolamento deve essere approvato
dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136
ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell'articolo 1130. Esso puo'
essere impugnato a norma dell'articolo 1107»; b) e' aggiunto, in fine, il
seguente comma: «Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o
detenere animali domestici».
Art.
17
1.
Al numero 1) del primo comma dell'articolo 2659 del codice civile sono aggiunte,
in fine, le seguenti parole: «.
Per i condominii devono essere indicati l'eventuale denominazione, l'ubicazione
e il codice fiscale».
Art.
18
1.
L'articolo 63 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e
disposizioni transitorie, di cui al regio decreto 30 marzo 1942, n. 318, e'
sostituito dal seguente: «Art.
63. – Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione
approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di
questa, puo' ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo,
nonostante opposizione, ed e' tenuto a comunicare ai creditori non ancora
soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. I creditori non
possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non
dopo l'escussione degli altri condomini. In caso di mora nel pagamento dei
contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore puo'
sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili
di godimento separato. Chi subentra nei diritti di un condomino e' obbligato
solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e
a quello precedente. Chi cede diritti su unita' immobiliari resta obbligato
solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui
e' trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il
trasferimento del diritto».
Art.
19
1.
L'articolo 64 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e
disposizioni transitorie e' sostituito dal seguente: «Art.
64. – Sulla revoca dell'amministratore, nei casi indicati dall'undicesimo comma
dell'articolo 1129 e dal quarto comma dell'articolo 1131 del codice, il
tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito
l'amministratore in contraddittorio con il ricorrente. Contro il provvedimento
del tribunale puo' essere proposto reclamo alla corte d'appello nel termine di
dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione».
Art.
20
1.
All'articolo 66 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e
disposizioni transitorie, il terzo comma e' sostituito dai
seguenti: «L'avviso
di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve
essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza
in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica
certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del
luogo e dell'ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta
convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare e' annullabile
ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti
perche' non ritualmente convocati. L'assemblea in seconda convocazione non puo'
tenersi nel medesimo giorno solare della prima. L'amministratore ha facolta' di
fissare piu' riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento
dell'assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico
avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale
prosecuzione dell'assemblea validamente costituitasi».
Art.
21
1.
L'articolo 67 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e
disposizioni transitorie e' sostituito dal seguente: «Art.
67. – Ogni condomino puo' intervenire all'assemblea anche a mezzo di
rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono piu' di venti, il
delegato non puo' rappresentare piu' di un quinto dei condomini e del valore
proporzionale. Qualora un'unita' immobiliare appartenga in proprieta' indivisa a
piu' persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che
e' designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 del
codice. Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti
sono complessivamente piu' di sessanta, ciascun condominio deve designare, con
la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio
rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a piu'
condominii e per la nomina dell'amministratore. In mancanza, ciascun
partecipante puo' chiedere che l'autorita' giudiziaria nomini il rappresentante
del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano
nominato il proprio rappresentante, l'autorita' giudiziaria provvede alla nomina
su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti gia' nominati, previa diffida a
provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all'autorita'
giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona
dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini. Ogni limite o
condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il
rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente
all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e le decisioni
assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii. L'amministratore
riferisce in assemblea. All'amministratore non possono essere conferite deleghe
per la partecipazione a qualunque assemblea. L'usufruttuario di un piano o
porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che
attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei
servizi comuni. Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai
proprietari, salvi i casi in cui l'usufruttuario intenda avvalersi del diritto
di cui all'articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi
degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l'avviso di
convocazione deve essere comunicato sia all'usufruttuario sia al nudo
proprietario. Il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per
il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale».
Art.
22
1.
L'articolo 68 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e
disposizioni transitorie e' sostituito dal seguente: «Art.
68. – Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118, per gli effetti
indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore
proporzionale di ciascuna unita' immobiliare e' espresso in millesimi in
apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Nell'accertamento dei
valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei
miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unita'
immobiliare».
Art.
23
1.
L'articolo 69 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e
disposizioni transitorie e' sostituito dal seguente: «Art.
69. – I valori proporzionali delle singole unita' immobiliari espressi nella
tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o
modificati all'unanimita'. Tali valori possono essere rettificati o modificati,
anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista
dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: 1) quando
risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni
di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di
superfici o di incremento o diminuzione delle unita' immobiliari, e' alterato
per piu' di un quinto il valore proporzionale dell'unita' immobiliare anche di
un solo condomino. In tal caso il relativo costo e' sostenuto da chi ha dato
luogo alla variazione. Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali
espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai
sensi dell'articolo 68, puo' essere convenuto in giudizio unicamente il
condominio in persona dell'amministratore. Questi e' tenuto a darne senza
indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a
quest'obbligo puo' essere revocato ed e' tenuto al risarcimento degli eventuali
danni. Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la
revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione
dei criteri legali o convenzionali».
Art.
24
1.
L'articolo 70 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e
disposizioni transitorie e' sostituito dal seguente: «Art.
70. – Per le infrazioni al regolamento di condominio puo' essere stabilito, a
titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di
recidiva, fino ad euro 800. La somma e' devoluta al fondo di cui
l'amministratore dispone per le spese ordinarie».
Art.
25
1.
Dopo l'articolo 71 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e
disposizioni transitorie sono inseriti i seguenti:
«Art.
71-bis. –
Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro: a) che hanno
il godimento dei diritti civili; b) che non sono stati condannati per delitti
contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede
pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la
legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e,
nel massimo, a cinque anni; c) che non sono stati sottoposti a misure di
prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la
riabilitazione; d) che non sono interdetti o inabilitati; e) il cui nome non
risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari; f) che hanno conseguito il
diploma di scuola secondaria di secondo grado; g) che hanno frequentato un corso
di formazione iniziale e svolgono attivita' di formazione periodica in materia
di amministrazione condominiale. I requisiti di cui alle lettere f) e g) del
primo comma non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i
condomini dello stabile. Possono svolgere l'incarico di amministratore di
condominio anche societa' di cui al titolo V del libro V del codice. In tal
caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili,
dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di
amministrazione dei condominii a favore dei quali la societa' presta i servizi.
La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo
comma comporta la cessazione dall'incarico. In tale evenienza ciascun condomino
puo' convocare senza formalita' l'assemblea per la nomina del nuovo
amministratore. A quanti hanno svolto attivita' di amministrazione di condominio
per almeno un anno, nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in
vigore della presente disposizione, e' consentito lo svolgimento dell'attivita'
di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g)
del primo comma. Resta salvo l'obbligo di formazione periodica.
Art.
71-ter. –
Su richiesta dell'assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al secondo
comma dell'articolo 1136 del codice, l'amministratore e' tenuto ad attivare un
sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed
estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera
assembleare. Le spese per l'attivazione e la gestione del sito internet sono
poste a carico dei condomini.
Art.
71-quater –
Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'articolo 5, comma 1,
del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla
violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo
VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni
per l'attuazione del codice. La domanda di mediazione deve essere presentata, a
pena di inammissibilita', presso un organismo di mediazione ubicato nella
circoscrizione del tribunale nella quale il condominio e' situato. Al
procedimento e' legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera
assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo
comma, del codice. Se i termini di comparizione davanti al mediatore non
consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone,
su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione. La proposta
di mediazione deve essere approvata dall'assemblea con la maggioranza di cui
all'articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta
maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata. Il mediatore fissa il
termine per la proposta di conciliazione di cui all'articolo 11 del decreto
legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessita' per
l'amministratore di munirsi della delibera assembleare».
Art.
26 1. Dopo l'articolo 155 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile
e disposizioni transitorie e' inserito il seguente:
«Art.
155-bis. - L'assemblea,
ai fini dell'adeguamento degli impianti non centralizzati di cui all'articolo
1122-bis, primo comma, del codice, gia' esistenti alla data di entrata in vigore
del predetto articolo, adotta le necessarie prescrizioni con le maggioranze di
cui all'articolo 1136, commi primo, secondo e terzo, del codice».
Art.
27 1. All'articolo 2, comma 1, della legge 9 gennaio 1989, n. 13, le parole:
«con le maggioranze previste dall'articolo 1136, secondo e terzo comma, del
codice civile» sono sostituite dalle seguenti: «con le maggioranze previste dal
secondo comma dell'articolo 1120 del codice civile».
Art.
28
1.
All'articolo 26, comma 2, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, le
parole: «semplice
delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea» sono
sostituite dalle seguenti: «degli intervenuti, con un numero di voti che
rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio». 2. All'articolo 26, comma
5, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, le parole: «l'assemblea di condominio
decide a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice civile»
sono sostituite dalle seguenti: «l'assemblea di condominio delibera con le
maggioranze previste dal secondo comma dell'articolo 1120 del codice
civile».
Art.
29
1.
All'articolo 2-bis, comma 13, del decreto-legge 23 gennaio 2001, n. 5,
convertito, con modificazioni, dalla legge 20 marzo 2001, n. 66, le parole:
«l'articolo 1136, terzo comma, dello stesso codice» sono sostituite dalle
seguenti: «l'articolo 1120, secondo comma, dello stesso codice».
Art.
30
1.
I contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonche' per
le innovazioni sono prededucibili ai sensi dell'articolo 111 del regio decreto
16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, se divenute esigibili ai
sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del
codice civile e disposizioni transitorie, come sostituito dall'articolo 18 della
presente legge, durante le procedure concorsuali.
Art.
31
1.
All'articolo 23, primo comma, del codice di procedura civile, dopo le parole:
«per le cause tra condomini» sono inserite le seguenti: «, ovvero tra condomini
e condominio,».
Si
riporta il testo dell'articolo 23, primo comma, del codice di procedura civile,
come modificato dalla legge qui pubblicata:
“Art.
23. Foro per le cause tra soci e tra condomini. Per le cause tra soci e'
competente il giudice del luogo dove ha sede la societa'; per le cause tra
condomini, ovvero tra condomini e condominio, il giudice del luogo dove si
trovano i beni comuni o la maggior parte di essi. (Omissis).”.
Art.
32
1.
Le disposizioni di cui alla presente legge entrano in vigore dopo sei mesi dalla
data di pubblicazione della medesima nella Gazzetta Ufficiale.
